ฎีกาที่ 5582/2536
ย่อสั้น
โจทก์ก่อสร้างอาคารพาณิชย์และตลาดสดลงในที่ดินที่เช่าจากจำเลยที่ 3 ก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง 3 เดือน เป็นการก่อสร้างภายในกำหนดสัญญาเช่า โจทก์มีอำนาจทำได้ตามสัญญาเช่าข้อ 2 หากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโดยจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ต่อจากจำเลยที่ 3 ไม่ต่อสัญญาให้โจทก์ โจทก์ต้องรื้อถอนอาคารพาณิชย์และตลาดสดออกไปภายในกำหนด 2 เดือน ตามสัญญาเช่าข้อ 5 ดังนั้นอาคารพาณิชย์และตลาดสดจึงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 เดิม (มาตรา 146)กรณีไม่ใช่เป็นเรื่องบุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตหรือไม่สุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1310 และมาตรา 1311 หลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโจทก์ขอต่ออายุสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 เจรจาเพื่อทำสัญญาเช่าใหม่กันโจทก์ได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์และตลาดสดต่อมาจนเสร็จโดยฝ่ายจำเลยไม่ได้ทักท้วง กลับยอมให้โจทก์ทำสัญญาให้จำเลยที่ 11 ถึงที่ 17เช่าอาคารพาณิชย์และรับค่าเช่าจากผู้เช่าแผงในตลาดสด ทั้งยังรับค่าเช่าจากโจทก์ตลอดมาจนกระทั่งวันที่ 13 มกราคม 2527 จึงบอกเลิกสัญญา พฤติการณ์ดังกล่าวถือได้ว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ยอมให้โจทก์ใช้ประโยชน์ในที่ดินต่อไปเป็นการชั่วคราวในระหว่างเจรจาทำสัญญาเช่าใหม่ในลักษณะเช่นเดียวกับการเช่าบรรดาผลประโยชน์ต่าง ๆที่โจทก์ได้รับจากผู้เช่าอาคารพาณิชย์และผู้เช่าแผงในตลาดสดก่อนที่จะมีการบอกเลิกสัญญาย่อมเป็นสิทธิโดยชอบด้วยกฎหมายของโจทก์ เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วโจทก์และฝ่ายจำเลยได้เจรจากันหลายครั้งแต่ไม่อาจลงนามในสัญญากันได้ เนื่องจากมีปัญหาข้อขัดข้องหลายประการ จึงฟังได้โดยชัดแจ้งว่าทั้งสองฝ่ายมีความมุ่งหมายที่จะทำสัญญาเป็นหนังสือแต่ยังมิได้ทำสัญญาเป็นหนังสือต่อกันสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาที่โจทก์อ้างจึงยังไม่เกิดขึ้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคสองโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 จดทะเบียนให้โจทก์เช่าที่ดินตามฟ้อง จำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาต่อโจทก์แล้ว โจทก์ต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างคืออาคารพาณิชย์และตลาดสดออกไปจากที่ดินของจำเลยที่ 1โดยไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าทดแทนใด ๆ ทั้งสิ้น การที่โจทก์มิได้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปภายในเวลาที่กำหนดไว้ในหนังสือบอกเลิกสัญญาถือได้ว่าโจทก์อยู่ในที่ดินของจำเลยที่ 1 โดยละเมิดโจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลยที่ 1 ถึงที่ 8ทั้งไม่มีสิทธิขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์พิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 11 ถึงที่ 17 จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 4 กล่าวอ้างว่า อาคารพาณิชย์เลขที่169/1-8 และตลาดสดเลขที่ 169 ซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินของจำเลยที่ 1 เป็นของจำเลยและฟ้องแย้งขอให้ขับไล่โจทก์พร้อมบริวารออกไปจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวโดยได้อุทธรณ์ฎีกาขึ้นมาเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าที่ดินเป็นของจำเลยที่ 1 แต่สิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเป็นของโจทก์ ศาลฎีกาจึงเห็นสมควรพิพากษาให้โจทก์รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวออกไปจากที่ดินของจำเลยที่ 1 เสียด้วย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 1 พฤษภาคม 2510 โจทก์เช่าที่ดินของโรงเรียนอุดรพิทยานุกูล โฉนดเลขที่ 301 ตำบลหมากแข้งอำเภอเมืองอุดรธานี จังหวัดอุดรธานี เนื้อที่ 489 เศษ 9 ส่วน 10ตารางวา เพื่อปลูกสร้างอาคารพาณิชย์และตลาดสดให้เช่าตามแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากเทศบาล มีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ200 บาท โดยมีเงื่อนไขว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโดยผู้เช่ามิได้ทำสัญญาเช่าต่อ ผู้เช่าต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปภายใน 2 เดือนนับแต่สัญญาสิ้นสุดหลังจากทำสัญญาเช่าแล้วโจทก์ได้ปรับปรุงที่ดินและปลูกสร้างอาคารพาณิชย์สองชั้น 8 คูหา กับอาคารตลาดสด 1 หลังเสียค่าใช้จ่ายไปเป็นเงิน 985,000 บาท แล้วโจทก์ให้จำเลยที่ 11ถึงที่ 17 เช่ามีกำหนดระยะเวลาการเช่า 12 ปี ตั้งแต่วันที่1 สิงหาคม 2513 เมื่อสัญญาเช่าของโจทก์จะสิ้นสุดลงโจทก์ขอต่อสัญญาเช่าต่อจำเลยที่ 4 จำเลยที่ 4 อนุญาตให้โจทก์เช่าต่อแต่ยังเจรจาตกลงกันไม่ได้ในเงื่อนไขบางข้อ โจทก์ชำระค่าเช่าให้แก่โรงเรียนอุดรพิทยานุกูลตลอดมา ก่อนมีการประชุมทำสัญญาเช่ามีการประกาศใช้พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2518 เมื่อวันที่5 มีนาคม 2518 ทำให้ที่ดินแปลงพิพาทเป็นที่ราชพัสดุโดยจำเลยที่ 1เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ จำเลยที่ 4 ไม่มีหน้าที่จัดการต่อไป การทำสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงล่าช้าจนกระทั่งวันที่13 มกราคม 2527 จำเลยที่ 5 มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าให้โจทก์และบริวารออกไปจากอาคารพาณิชย์และตลาดสด และวันที่ 14 กุมภาพันธ์2527 จำเลยที่ 5 เข้าครอบครองตลาดสดเลขที่ 16 และให้จำเลยที่ 6ถึงที่ 10 เข้าเก็บค่าเช่าแผงลอยในตลาดสดและผลประโยชน์อื่น ๆของโจทก์โดยพลการ โดยความยินยอมเห็นชอบจากจำเลยที่ 1 และที่ 3ซึ่งไม่มีอำนาจกระทำการได้ ทำให้โจทก์ขาดรายได้ เมื่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 11 ถึงที่ 17 สิ้นสุดลงโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยที่ 11 ที่ 13 ที่ 14 ที่ 15 ที่ 16และที่ 17 เช่าต่อไปจึงฟ้องขับไล่ ส่วนจำเลยที่ 12 และที่ 14ครั้งแรกตกลงจะขอเช่าต่อจากโจทก์ โจทก์จึงตกลงให้เช่า ต่อมาจำเลยที่ 1 มอบอำนาจให้จำเลยที่ 5 ทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 11ถึงที่ 17 ให้เช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 169/1-8 จำเลยที่ 11 ถึงที่ 17ได้ทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 มีกำหนด 3 ปี การที่จำเลยที่ 2ทำความตกลงกับโจทก์ครั้งสุดท้ายเมื่อปี 2525 ให้โจทก์ทำสัญญาเช่า15 ปี ให้จดทะเบียนยกอาคารพาณิชย์และตลาดสดให้จำเลยที่ 1 ภายใน15 วัน เมื่อจำเลยที่ 5 แจ้งมา มิฉะนั้นให้รื้อถอนอาคารออกไปตามสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 1 ข้อ 5 เป็นข้อตกลงซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา โดยโจทก์ต้องจดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์อาคารพาณิชย์และตลาดสดให้จำเลยที่ 1 ในวันทำสัญญาชำระเงินสด 100,000 บาท และจำเลยที่ 1 จะจดทะเบียนให้โจทก์เช่า15 ปี นับแต่วันทำสัญญา จำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์ การที่จำเลยที่ 5 สั่งให้จำเลยที่ 6 ที่ 7 ที่ 8ที่ 9 และที่ 10 บุกรุกเข้าไปเก็บค่าเช่าอาคารพาณิชย์และตลาดสดตั้งแต่วันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2527 เป็นต้นมา โดยความเห็นชอบของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ ขอให้พิพากษาว่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 169/1-8 รวม 8 คูหา และตลาดสดเลขที่ 169เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 จดทะเบียนให้โจทก์เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 301 มีกำหนด 15 ปี นับตั้งแต่วันทำสัญญาเช่าโดยถือว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษโดยโจทก์จะจดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์อาคารพาณิชย์เลขที่ 169/1-8 และตลาดสดเลขที่ 169 ในที่ดินแปลงนี้ให้จำเลยที่ 1 และจ่ายเงินสด 100,000 บาท ให้จำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 10 ร่วมกันใช้ค่าเสียหายในการเก็บค่าเช่าและรายได้ของตลาดสดเป็นเงิน 22,500 บาท และจำนวนเงินวันละ 2,250 บาทให้แก่โจทก์ นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 10จะเลิกการรบกวนการครอบครองของโจทก์ และขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 16/1-8 ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 11ถึงที่ 17
จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ให้การและจำเลยที่ 1 และที่ 2ฟ้องแย้งว่า โจทก์ปลูกสร้างอาคารเลขที่ 169, 169/1-8 โดยไม่ได้รับความยินยอมหรือเห็นชอบจากเจ้าของที่ดินจึงเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริต ตามสัญญาเช่าระบุว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโดยผู้เช่าไม่ได้มีสิทธิทำสัญญาต่อ ผู้เช่าต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของผู้ให้เช่าให้เสร็จสิ้นภายใน 2 เดือนเมื่อโจทก์ไม่ยอมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปภายในกำหนดตามสัญญากลับใช้สิทธิโดยไม่สุจริตหาประโยชน์จากสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวต่อไปโดยโจทก์และจำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ไม่มีข้อสัญญาใด ๆ ต่อกันอีกภายหลังครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาเช่า สิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจึงตกเป็นส่วนควบเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ซึ่งจำเลยที่ 1 และที่ 2 ยินยอมชำระราคาสิ่งปลูกสร้างให้โจทก์เป็นเงิน872,160 บาท หลังจากครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วไม่ได้มีการทำสัญญาเช่าใด ๆ ต่อกันอีก โจทก์เก็บเงินกินเปล่าจากผู้เช่าอาคารและตลาดสดเลขที่ 169, 169/1-8 โดยมิชอบ จำเลยที่ 1 และที่ 2จึงให้โจทก์และบริวารออกจากที่พิพาท โจทก์และบริวารไม่ยินยอมสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่ายังไม่เกิดขึ้นเนื่องจากยังไม่มีการทำสัญญาเช่า การกระทำของจำเลยที่ 2 ไม่เป็นละเมิดต่อโจทก์ เป็นการใช้สิทธิโดยชอบด้วยกฎหมายและด้วยความสุจริตเนื่องจากอาคารเลขที่ 169, 169/1-8 เป็นของจำเลยที่ 1 และที่ 2และตกเป็นส่วนควบ ทางราชการจึงใช้สิทธิโดยสุจริตเก็บผลประโยชน์ค่าตอบแทนในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของจำเลยที่ 1 และที่ 2 เองโจทก์เก็บผลประโยชน์โดยมิชอบในทรัพย์สินของจำเลยที่ 1 และที่ 2ตลอดมา ตั้งแต่สัญญาเช่าที่โจทก์ทำไว้กับจำเลยที่ 4 หมดอายุลงคือ ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2513 จำเลยที่ 1 ที่ 2 ที่ 4 และที่ 5ได้ทักท้วงโจทก์ในการอยู่ในที่ดินของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตลอดมาดังนั้นการที่โจทก์อยู่ในที่ดินของจำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงเป็นการอยู่โดยละเมิด ผลประโยชน์ที่โจทก์จัดเก็บมาตั้งแต่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงดังกล่าวจนถึงวันที่ 13 กุมภาพันธ์ 2527 เป็นเงินรวมทั้งสิ้น1,067,740 บาท จึงไม่ชอบ โจทก์ต้องชดใช้เงินคืนให้จำเลยที่ 1และที่ 2 การที่โจทก์ชำระเงินให้เป็นเงินเดือนละ 2,500 บาทถือว่าเป็นเพียงส่วนหนึ่งของค่าเสียหายที่โจทก์ชดใช้ให้แก่จำเลยที่ 1 และที่ 2 เท่านั้น ขอให้ยกฟ้องกับบังคับให้โจทก์ชำระเงินค่าเสียหายให้แก่จำเลยที่ 1 และที่ 2 เป็นเงิน 1,067,740บาท พร้อมดอกเบี้ย และให้ขับไล่โจทก์และบริวารออกไปจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของจำเลยที่ 1 และที่ 2
จำเลยที่ 4 ถึงที่ 8 ให้การและจำเลยที่ 4 ฟ้องแย้งว่า โจทก์เป็นผู้ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต เมื่อกำหนดอายุสัญญาเช่าใกล้จะสิ้นสุดโจทก์ปลูกสร้างอาคารพาณิชย์คอนกรีตเสริมเหล็ก 8 คูหา เลขที่ 169/1-8และตลาดสดเลขที่ 169 เป็นอาคารถาวรโดยมิได้รับอนุญาต ภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโจทก์ขอต่ออายุสัญญาเช่าโดยนัดเจรจากันหลายครั้งแต่ในที่สุดก็ไม่อาจทำสัญญาเช่ากันได้ จำเลยที่ 4 ไม่เคยตกลงให้โจทก์ต่ออายุสัญญาตามที่โจทก์กล่าวอ้างเนื่องจากเจตนาของคู่กรณีจะต้องทำสัญญาเช่ากันเป็นหนังสือเมื่อยังไม่ได้มีการทำสัญญาเช่า สัญญาเช่าจึงยังไม่เกิด และสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษก็ย่อมไม่อาจจะเกิดขึ้นได้เช่นกัน โจทก์ปลูกสร้างตลาดสดและอาคารลงในที่ดินโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดิน จึงเป็นการสร้างโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างจึงตกเป็นของจำเลยที่ 3 และที่ 4(ขณะปลูกสร้าง) และโอนเป็นของจำเลยที่ 1 ที่ 2 ตามพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2518 โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องประโยชน์ใด ๆจากสิ่งปลูกสร้างพิพาท โจทก์มีสิทธิเพียงได้รับใช้ราคาอาคารและตลาดสดเป็นเงิน 832,160 บาท ตามสภาพเท่านั้น การอยู่ในตลาดสดและอาคารพิพาทของโจทก์และบริวารตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2513เป็นต้นมาเป็นการอยู่โดยละเมิด ทำให้จำเลยที่ 4 ได้รับความเสียหายจึงฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายและเรียกเงินคืนจากโจทก์ซึ่งโจทก์รับเอาไปจากผู้เช่าอาคารและผู้เช่าแผงในตลาดสดเป็นเงิน 1,027,240 บาทจำเลยที่ 5 เพียงแต่ปฏิบัติตามอำนาจและหน้าที่ได้รับมอบหมายจากจำเลยที่ 4 จึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 6 ที่ 7 และที่ 8เป็นเจ้าพนักงานผู้กระทำการตามหน้าที่ตามคำสั่งของผู้บังคับบัญชาจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ และจำเลยที่ 6 ที่ 7 และที่ 8มิได้กระทำเพื่อประโยชน์ส่วนตัว จึงไม่จำต้องรับผิดเป็นส่วนตัวขอให้ยกฟ้องกับบังคับให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 4 เป็นเงิน1,027,240 บาท พร้อมดอกเบี้ย และให้ขับไล่โจทก์และบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาท
จำเลยที่ 11 ที่ 13 ที่ 14 ที่ 15 ที่ 16 และที่ 17 ให้การว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องให้เพิกถอนสัญญาเช่าที่จำเลยทั้งหมดทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 เนื่องจากกรรมสิทธิ์ในอาคารพาณิชย์ทั้งหมดไม่ใช่กรรมสิทธิ์ของโจทก์แต่เป็นของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ขอให้ยกฟ้อง
