ทำสัญญาซื้อขายที่ดิน ยังไม่ชำระเงิน กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ซื้อหรือไม่

กรณีทำสัญญาซื้อขายที่ดินและจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินเรียบร้อยแล้ว แต่ผู้ซื้อยังไม่ได้ชำระราคาให้แก่ผู้ขาย กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้ซื้อหรือไม่

การจดทะเบียนขายที่ดินนั้นมีหลายประเภท ได้แก่ ขายทั้งแปลง ขายเฉพาะส่วน ขาย (ระหว่างจำนองและทรัพยสิทธิอย่างอื่นและการเช่า) แบ่งขาย ขายตามคำสั่งศาลหรือขายเฉพาะส่วนตามคำสั่งศาล โดยมีขั้นตอนดำเนินการเริ่มตั้งแต่การตรวจสอบเอกสารและรับบัตรคิว การสอบสวนสิทธิของผู้ซื้อและผู้ขาย การชำระค่าธรรมเนียม การพิมพ์บันทึกข้อตกลง และการแก้ไขสารบัญจดทะเบียน จึงมีคำถามว่า กรณีทำสัญญาซื้อขายที่ดินและจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินเรียบร้อยแล้ว แต่ผู้ซื้อยังไม่ได้ชำระราคาให้แก่ผู้ขาย กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้ซื้อหรือไม่

ป.พ.พ. มาตรา 458 มีหลักว่า “กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายนั้น ย่อมโอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกัน” สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งต้องทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 456 ว.1 กรรมสิทธิ์ในที่ดินย่อมตกไปเป็นของผู้ซื้อทันทีตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ส่วนราคาทรัพย์สินที่ต้องชำระแก่กันเป็นเพียงองค์ประกอบหนึ่งแห่งสัญญาซื้อขาย หาใช่เงื่อนไขแห่งการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่ การชำระราคาอาจเกิดขึ้นก่อนหรือหลังเวลาโอนกรรมสิทธิ์ก็ย่อมทำได้ตามแต่คู่สัญญาจะตกลงกัน ดังนั้น สัญญาซื้อขายและการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวจึงมีผลสมบูรณ์เสร็จเด็ดขาด และที่ดินย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อ มิใช่เป็นที่ดินของผู้ขายอีกต่อไป

(⚖️ เทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1834/2554)

ทนายพัตร์

Pongrapatlawfirm

You may also like...

Don`t copy text!